Pregunta
al abogado: Soy presidente de una comunidad de
8 vecinos en la cual los 4 áticos,
disponen de una terraza superior cada
piso, con acceso a ella desde la escalera
de la comunidad y la cual según
reza en escrituras es de uso y disfrute
del propietario del ático pero
propiedad de la comunidad.
intro
Tenemos 2 de estos vecinos de ático que tienen hecho un cerramiento (una habitación) de aluminio desde ya hace tiempo en sendas terrazas.
Nos encontramos con el caso de que los 2 restantes han comenzado obras para realizar exactamente lo mismo en sus terrazas pero de obra (o sea, pared de muro con ventana encima y techo no sabemos bien de que todavía). El problema nos lo encontramos en que ahora un vecino de los 1º no se fía del peso que estos señores van a cargar sobre sus terrazas (que a fin de cuentas es el terrado del edificio) y no quiere dar permiso para las obras.
Tenemos reunión de vecinos el Sábado y mi preguntas son;
- ¿Se le puede negar a estos
vecinos la obra y cómo?
y, según el resultado de
ésta.
- ¿Se le puede obligar a los 2 vecinos que ya tienen hecho el cerramiento de aluminio que lo quiten?
- ¿Existe alguna ley de propiedad horizontal en la cual se refleje que se puede hacer y que no en el caso de cerramientos de terrazas o patios de la comunidad pero de uso y disfrute del propietario del piso en cuestión?
- ¿Se puede, si se llega a consenso, permitir obras de un cierto material y de otro no? (Ej: permitir que hagan cerramiento de aluminio, que parece pesar menos y de obra no)
Aprovecho para preguntar si se sabe de alguna manera cuánto es el peso que puede soportar una terraza debajo de la cual hay una vivienda.
Para dar un contestación a tus diversas dudas necesitaría comprobar las escrituras de división horizontal, para comprobar si para estos derechos de uso y disfrute se sometieron a algunas obligaciones o límites, así como el alcance temporal del mismo, si se incluye estos derechos a la hora de calcular las cuotas, etc….
Aquí nos estamos refiriendo a una terraza del edificio, con entidad propia e independiente, o sea, no como anejo de algún elemento individual privativo (piso o local). Así conceptuado, con entidad arquitectónica autónoma e independiente, a la expresada terraza del edificio (cualquiera que sea el nivel a que la misma se halle) le corresponde, por naturaleza, la conceptuación de elemento común de dicho edificio y, como tal, viene enunciado en el artículo 396 del Código Civil. Ahora bien, la posibilidad de que exista, como aquí ocurre, la atribución de un uso exclusivo de ese elemento común, no entraña, como indica la Sentencia del T.S. de 20 de marzo de 1984 (RJ 1984, 1314), la atribución de un derecho real de propiedad a la persona favorecida con dicha utilización; pues, simplemente, se le concede un uso que complementa el disfrute de su derecho privativo de propiedad, y como matiza la STS de 14 de octubre de 1991 (RJ 1991, 6916)
«Lo que no cabe confundir es el derecho reconocido en el título de utilización en exclusiva de la terraza, que lleva la correspondiente contraprestación en la cuota de participación, con la pretensión de la recurrente de imponer a los demás cotitulares como propio, el habitáculo que levantó en la terraza, haciendo así absoluto lo que sólo es exclusivo...al ocupar el espacio de un elemento común, como es la cobertura superior del inmueble, sobre la que se proyecta el vuelo del mismo, y con infracción clara y frontal de lo dispuesto al efecto en los artículos 7.2, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que, de tal manera, se vendría a imponer esta construcción ilícita a los demás copartícipes dominicales, cuyos derechos propios y comunes surgen del título constitutivo, procediendo tener que admitir y soportar una adición unilateral a su vivienda a cargo de la recurrente y a costa de un elemento común, que de esta manera pasaría a ser privativo, cuando no se adquirió como tal, ni cuenta con ninguna adveración jurídica contractual o comunal para tener que reputarlo exclusivamente privado e integrador del derecho dominical, que de esta manera se ampliaría utilizando vías no concordantes, ni con la legalidad ni con la buena fe y menos con el necesario orden y respeto en las relaciones vecinales, pues ni se dio apoyatura jurídica eficaz, ni tampoco se ha producido desafección al respecto en junta de propietarios, lo que no excluye el uso de la terraza, conforme así se constituyó, como servicio exclusivo y siempre que con ello no se atente al carácter de elemento comunal que corresponda a aquélla, como compatible con los derechos de los demás condóminos concurrentes».
Respuesta:
En principio, si habéis consentido el cerramiento mediante aluminio, sería ir contra vuestros propios actos negarle a otro vecino el mismo tipo de cerramiento. No obstante, al tratarse en este caso de un cerramiento fijo y distinto al anterior, debería contar con la aprobación de la Junta, al tratarse de obras distintas.
Otra cuestión es que para ejecutar estas obras, se necesita una licencias de obras, y cuya solicitud ha de estar documentada por un proyecto, el cual determinara el alcance de las mismas, y en concreto si existe peligro para la estructura del edificio.
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